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房地产开发企业土地增值税纳税筹划

  摘要:在国民经济构成中,房地产属于中流砥柱,它与社会经济、国民生活都息息相关,也是现代社会和政府关注的焦点。相对其他行业来说,房地产开发企业涉及税种繁多、税负压力大,尤其体现在土地增值税方面。2018年的中央经济会议中提到,我国要实施较大规模的减税降费,而作为发展规模较大的房地产开发企业,必须首当其冲。土地增值税在房地产开发企业税收缴纳中较为复杂,时间跨度长、范围较广、划分明细较多,体系庞大,而正是因为这些因素的限定和影响,让土地增值税的税收筹划有了新的方式和精准思路。本文针对房地产开发企业土地增值税纳税筹划展开研究,希望拓充房地产开发企业的筹划方式。
  
  关键词:房地产开发企业;土地增值税;纳税筹划;优化路径
  
  目前,市场激烈竞争和政府相关调控政策的实施,房地产开发企业的利润空间被压缩。土地增值税作为房地产行业较为繁重的税负,逐年的上涨侵蚀了企业的利润空间,为了推动房地产开发企业的持续发展,企业必须进行纳税筹划,保障房地产开发企业的盈利空间。土地增值税纳税筹划原则土地增值税纳税筹划,不仅要基于法律法规、相关政策的限制条件下,还要遵循以下几个原则:事前筹划。在企业经济活动展开时,其经济交易先与税务发生,这为企业纳税筹划提供了足够的时间,可以按照相应税法的要求和条例对经济业务进行规范,基于经济业务特性选择合适的筹划方案,实现经济效益最大化。如果税收行为已经发生,此刻再进行税收筹划已没有意义,且易致使企业走向偷税、漏税的歧途,因此,税收筹划必须在经济活动发生前进行。经济性。顾名思义,纳税筹划的目的是为了提高企业的经济效益,但并非以牺牲企业其他价值为条件。究其根本,纳税筹划属于企业财务管理的一类,其与企业战略发展目标应该保持一致。及时调整。纳税筹划并非一成不变,需要跟随国家政策、税法等的调节进行调整。站在国家角度而言,其税法等的变化,是基于民生考虑,一定程度上反映了我国社会经济情况发展,相关税率、具体要求等也会发生相应变化。为了确保纳税筹划具备可行性,必须要跟随国家脚步,以适应企业提高经济利益的要求。
  
  房地产开发企业土地增值税纳税筹划存在问题
  
  1.纳税筹划风险意识不足近些年,房地产开发企业土地增值税纳税筹划不到位的原因,要从相关人员的认知上说起,多数企业相关人员缺少税收筹划意识,对纳税筹划潜在风险造成的影响认识不足。于管理层而言,领导者的思维重心决定了企业内部部门发展重心。通过实践证明,多数房地产开发企业的领导者,重心放在了如何拓宽企业经营范围,盲目扩张而忽略了后期的纳税筹划;于员工层而言,纳税筹划是个周期性极强的工作,且涉及范围广泛,要求部门之间具备极强的沟通能力,但实际上业务注重拓展,财务注重管理依旧是房地产开发企业的工作常态,企业全员上行下效,缺少纳税筹划的全员观念。
  
  2.税企联系不紧密房地产开发企业与税务部门沟通不及时也是其土地增值税无法展开科学纳税筹划的原因之一。一方面,税务部门在处理税务相关事宜时不能与外界交流,很多税法相关的信息都是统一下发,且其中流转层较多,房地产开发企业信息收集存在很大的滞后性;另一方面,很多房地产开发企业对税务部门存在抵触心理,不愿意与其沟通,认为税务部门的存在就是在不断“苛刻”企业发展。
  
  3.纳税筹划方案灵活度低纳税筹划方案的灵活调整能力对企业实际纳税筹划取得的效果有很大的影响。政策使用不够灵活,税收筹划是基于税法条例的基础上,尤其是土地增值税方面,涉及税种繁多,对政策的解读不同,最后形成的筹划方案也不同。从房地产开发企业整体人才构成来看,其关于土地增值税相关税法变化的敏感度不够,解读能力也有所欠缺,且企业内部缺少科学、完善的税收体系,如果法律条例发生了变化,房地产开发企业缺少应对能力。
  
  4.缺少专业纳税筹划人才纳税筹划执行者的能力高度,决定了纳税筹划最终效果,同纳税筹划风险认识一样,其管理层和具体操作者中,都存在能力不足的问题。房地产开发企业的管理者,虽然要顾全局,但整体来说企业的最终发展目标是提高经济效益,因此管理层也要掌握一定财务专业知识,但目前很多房地产开发企业的管理者并不注重再学习。另外,纳税筹划专业人才缺失。从事房地产开发企业土地增值税相关筹划工作的人员,不仅要熟悉土地增值税相关税法知识,还要对房地产开发企业的运行模式有所了解,但是实际上在房地产开发企业中同时具备复合能力的综合人才较少。
  
  5.项目周期缺少纳税筹划房地产开发企业的纳税筹划,主要围绕项目周期开展,包括项目开发环节、项目销售环节、后期清算环节。在这诸多环节进行中,房地产开发企业并未考虑到纳税筹划的连锁反应,缺少对项目周期纳税筹划的整体考虑。如开发环节未考虑到土地成本、利息支出等的纳税筹划;销售环节未考虑到代收费用纳税筹划,或是利用税收临界点进行定价筹划;后期清算环节没有考虑到清算时间节点等。且在实际房地产开发企业工作过程中,很多都是项目进入开发期之后才意识到企业的税负压力,然后急忙进行纳税筹划,而此时项目进程基本已经确定,纳税筹划空间小,实际取得的效果不佳。
  
  房地产开发企业土地增值税纳税筹划优化路径
  
  1.完善房地产开发企业风险管控房地产开发企业土地增值税的纳税筹划,需要从改变管理者、执行者的意识入手,使其充分认识到土地增值税纳税筹划的重要性、正确认识其风险对企业造成的损失。一方面,强化房地产开发企业土地增值税纳税筹划风险意识。制定风险防范预案,强化管理者向下、执行者向上的双向沟通,构建上下一体的沟通网络,全面提高企业纳税筹划水平,在此基础上不断提高风险防范意识,关注国家相关土地增值税税收变化和财政制度,灵活运用。另一方面,基于信息化完善风险预警体系。信息化风险防范已是现代企业风险管理大趋势,主要从以下几点进行,一要强调管理制度化,包括与土地增值税相关的预算、发票等,制定完善制度进行约束;二要强调内控制度化,盘活房地产开发企业的计划、审核、分析及评价作用,开发信息产物在土地增值税模块的应用,提前预测并化解相关风险;三要强调风控制度化,从增值税申报中对相关指标进行分解,与均值进行比较,分析比率间的差异,进而研究其风险大小。
  
  2.强化税企合作税企合作,是帮助房地产开发企业熟悉各种税负的重要手段,尤其是对房地产这种变因较多的企业来说。其一,积极主动与税务部门展开沟通,积极反映自身涉税信息,进行咨询,及时了解与土地增值税相关的税务变化,第一时间进行纳税筹划的调整;其二,多从税务部门角度出发。房地产开发企业对土地增值税的纳税筹划,最终目的是提升经济效益,但也要考虑到是否符合税务部门的要求,避免与税务部门发生冲突,不断提高筹划方案的可行性。
  
  3.强化纳税筹划方案灵活性第一,从政策入手,强化对相关政策的灵活运用能力,准确合理的解读相关土地增值税的政策,结合房地产企业实际现状展开纳税筹划,确保其既符合土地增值税的征收章程,也符合企业长期战略发展目标。第二,从筹划人员入手,提高其对政策的敏感度。国家相关土地增值税的政策调整,是基于社会经济发展情况进行,税收体系也在据此不断完善、升华。因此,纳税筹划人员必须正确预判土地市场环境的变化,预测税收政策变化大方向,并在纳税筹划方案中体现预测的内容,提高纳税筹划方案的前瞻性。
  
  4.提升企业人员专业素养房地产开发企业多数人员都不具备专业的纳税筹划知识,缺少专业的筹划条件。因此,房地产开发企业必须注重土地增值税相关知识的灌输,从人力资源方面提供纳税筹划环境。一要强化管理层财税素养,从房地产开发企业实际现状中可看出,管理层与财务人员之间的税务知识差距很大,矛盾也很大。前者注重企业系统化发展,后者注重财务方面的完善,因此当意见无法统一时,管理层自然成为了最终决策者,强化管理层的财税素养,就是强化最终决策的科学性;二要强化企业全员的财税素养。不同员工的学历不同,看问题的方面也不同,强化全员的财税素养,能够多维度的发现土地增值税方面的问题,集思广益,给出更科学的纳税筹划方案,且提高了企业整体的素质。
  
  5.着重项目周期纳税筹划房地产开发企业的项目周期长且多,某一阶段单一的纳税筹划存在很大极端性,必须基于企业整体出发,系统性的进行筹谋,确定最终的土地增值税筹划体系。如开发环节通过土地成本分摊、利息支出扣除等方式进行;销售环节税收临界点定价进行筹划;清算环节通过对清算时间节点把控进行筹划,从而实现整体最优纳税筹划,确保项目周期得到最大经济效益。综上所述,房地产开发企业土地增值税的纳税筹划,影响着企业最终经济效益。开发企业必须基于相关税收政策的基础,结合企业实际发展情况,合理制定纳税筹划方案,并结合政策的调整,提高纳税筹划方案的灵活应对能力,才能最终实现纳税筹划目标。
  
  参考文献:
  
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  [3]徐敏.房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究[J].财会学习,2019(36).
  
  [4]尚东.房地产开发企业土地增值税纳税筹划及策略探讨[J].中国市场,2019,000(036):138-140.
  
  作者:陈健华 单位:新州实业(广东)有限公司
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