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农村集体建设用地流转价格评估研究

  摘 要:农村集体建设用地流转价格是市场价格,是供求双方在权衡了自身利益的基础上达成的市场交易价格,所以应该遵循市场规则和估价原理,对土地流转价格进行评估。本文主要对农村集体建设用地流转价格评估采用的法定补偿扩充法和准建设用地剩余法进行了阐述,主要的目的是为了通过对集体建设用地流转价格的合理确定,为农村土地交易创造一个公平的竞争环境。并且采用市场交易价格,这就使价格机制和供求机制充分的发挥重要的调节作用,加强了政府对城乡统一建设用地市场的管理,加快了我国城镇化进程,与此同时引导农民对土地资源实施集约利用。

  关键词:农村,集体建设用地,土地流转,价格评估,市场价格

  鉴于我国国民经济的发展和新农村建设取得了令人可喜的成绩,我国国有建设用地价格评估的理论和方法已经相对成熟,在城乡中形成了以基准地价和标定地价为基础的地价体系。但是在我国还没有出台对农村集体建设用地流转价格评估的规范,所以在农村集体建设用地流转价格的评估过程中,加大对价格评估问题的探究是当前新农村建设中关于土地问题重点所在。

  一、我国集体建设用地流转价格的现状分析

  集体建设用地流转是我国土地市场的重要组成部分,因此要遵循市场供求关系和价格规律的变化,通过市场来调节和平衡我国土地的供求。我国所特有的土地是所有制度和使用制度,决定我国集体建设用地流转活动并不是完全公开的,农村集体土地转变为国有土地的形式,主要的途径就是征用,尽管在实际上我国城乡结合部的土地和房屋交易活动频繁,但是很多的情况下都是属于私下交易,因此交易的价格不能反映市场的真实供求情况。政府对土地的征用,补偿和出让的价格之间的差距会造成较低的征地补偿和较高的出让价格,带来对征地要求的不断提高。并且城乡建设用地范围会出现严重的膨胀,农用地逐渐的被侵占,越来越少。这个巨额的差价会吸引集体以非征方式把集体土地拿到市场上进行私下的交易,从而扰乱了我国土地市场的稳定。

  二、集体建设用地流转价格的构成

  随着我国经济的发展,城市化进程不断的加快,城市的扩展,土地区位条件也随着土地区位价值的变化而改变,从而使位于城乡结合部的集体土地在流转中产生巨大的价格增值。无论是政府对农民的农地征用,还是集体建设用地的流转,价格都会发生增值,而集体建设用地在流转的过程中,市场价格所包含的土地所有价值和发展权的价值。

  发展权价值,是指由于用途和区位变化造成价值的增加。城市的发展和扩大,在使农地不断转为建设用地的同时,也使土地的区位条件发生相对变化,相应的使土地的价格也发生变化,这种变化使集体建设用地流转价格构成中,除了所有权价值以外,还应该包括发展权的价值。

  所有权价值就是集体建设用地所有权在农业用途时的未来收益价值体现,是农业级差地租与绝对地租之和。

  三、我国农村建设用地流转价格的评估方法

  1、法定补偿扩充法

  (1)对法定补偿扩充法的概述

  近几年来,我国主要通过采用试点的形式在征地制度改革中积累了大量的经验,并且根据其中的理论研究成果不难发现,集体土地流转价格实际上就是国家征收集体土地时的补偿价格。我国的《土地管理法》中的补偿标准,主要是按照土地农业生产的原有用途进行加倍后测算征地补偿费,但是主要的问题对土地本身潜在的收益和价值被忽略了,对于社会主义市场存在的因素也被忽略了。把土地只是简单的看作了农民所拥有的生产资料,而土地对农民的其他功能,以及土地的财产权因素等都没有考虑。之所以《土地管理法》中对于农民土地有众多的忽略,这主要是受到农作物品质的差异、物价波动等因素影响,对同一块地内,由于植物不同,亩产值存在差异而造成的征地补偿费的差异很难用科学衡量。政府征用的集体建设用地,由于各种差异因素的影响,也就无法科学的进行测算。

  (2)法定补偿扩充法公式

  根据我国《土地管理法》的相关规定,目前农用土地的征用补偿价格只能是由政府规定的“法定补偿价格”,而非是市场价格。所以以我国传统的价格核算为基础,立足原有农业土地的用途,把法定补偿含义的使用范围扩充到集体建设用地,把农用地或是位于同一水平线的集体建设用地价格要全部的补给农户,这样就得到了法定补偿扩充法,来测算土地征收的价格。征地补偿主要包括了安置补助费、土地补偿费、青苗和附着物补偿费,集体建设用地价格参照集体农用地价格计算,其公式是:土地征收价格=农用地基准地价+最低生活保障趸交保险费≈农用地质量价格+农地保障价格=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费

  2、准建设用地基准地价剩余法

  (1)准建设用地

  “准建设用地”就是按照土地利用总体规划和城市规定的建设用地,而目前属于集体所有土地的区域,测算征收的价格主要是以规划用途的准市场价格作为依据进行推算的。

  (2)准建设用地基准地价剩余法的公式

  集体土地征收价格=准建设用地综合基准地价-国家综合投资回收-转换成本税费-征地调节基金。(以上的综合基准地价,主要是以基准地价为标准,按照工业、商业、住宅、辅助用地比例以及商业、工业、住宅分类定级的级别叠加区片测算的综合地价。)

  纵观世界对地租的定义,其中马克思主义认为,地租就是土地使用者在使用了土地而缴纳给土地的所有者,超出平均利润以上的剩余价值。按照地租产生的原因和条件,我们把地租主要分为了三大类:级差地租、绝对地租、垄断地租。我国是社会主义国家,我国的土地可以分为集体所有和国家所有,农民个人只是拥有土地的使用权。农村集体所有的土地转为非农业建设用地以后,土地所具有的经济效益大大的高于经营农业的收益,假如这笔不小的“增值收入”无偿的全部归为农村集体经济组织或是国家所有,无论是从理论上,还是从实际上,都是不符合经济原理的,因此只有在农村集体经济组织和国家之间进行合理的分配,才能实现公平公正。

  3、合理分配机制的分析

  以上阐释的在集体和国家之间进行合理分配的机制是以集体土地权利的实现和土地投资的回收为基础的。

  (1)土地权利的实现

  集体所有土地权利,只要包括农用地的占有、使用、收益、处分,这些权利在集体土地征用中全部得以补偿。我国的农用土地的地租全部归农民集体所有,作为土地的所有者,农村集体经济组织拥有取得征用前农用地全部绝对地租、级差地租的权利,该部分是对集体所有土地权利中农用地的占有、使用、收益、处分权利的补偿。因征用后土地用途改变、土地位置差异而形成的“准建设用地新增级差地租”,其收取的权利,要在集体与国家之间合理分割,而并非自然而然地全部归农村集体经济所拥有。

  (2)土地投资的回收

  土地投资的回报主要是指农地所有者对农地投资所形成的土地资本要得到回收,其中与土地结合在一起不可分割的部分已经包含在农用地地租中,理论上已经回收。社会性的基本建设投资辐射到“准建设用地”上而形成的外部辐射性土地资本也要得到回收,归国家所有,这部分投资已经包含在“准建设用地”地租中,理论上已经回收,用于征地调节基金。

  四、总结

  本文主要对我国集体建设用地流转价格的现状进行了分析,介绍了集体建设用地流转价格的构成,重点对我国农村建设用地流转价格的两种评估方法进行了探究,主要的目的就是通过对集体建设用地流转价格的合理确定,为城乡土地交易创造一个公平的竞争环境,从而提高我国农村土地资源的合理利用。

  参考文献

  [1]韩晶晶.论城市化进程中国集体土地流转管理的探索[J].中国金融,2003年

  [2]张谋贵.论我国农村集体土地使用权的流转[J].农业经济问题,2007年

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